不動産は現金と違い、簡単に分割できないため、遺産分割協議が難航することも少なくありません。
そこで有効な手段となるのが、不動産を売却して現金化し、その代金を分割する方法です。
今回は、相続した不動産を売却して分割する方法として、主に換価分割と代償分割の2つの方法について、手順やメリットを分かりやすく解説します。　

相続した不動産を売却し分割する方法の比較検討

換価分割の手順とメリット

換価分割とは、相続した不動産を売却し、その代金を相続人全員で分割する方法です。
まず、相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産の売却と換価分割を行うことで合意します。
その後、不動産売却のための準備を行い、不動産会社に仲介を依頼して売却活動を行います。
売却が完了したら、売却代金から諸費用を差し引いた残金を、相続人それぞれの相続割合に応じて分配します。

換価分割のメリットは、相続人全員にとって公平な分割がしやすい点です。
現金で分配されるため、後々のトラブルも少なくなります。
また、相続税の納税資金を確保できるというメリットもあります。

代償分割の手順とメリット

代償分割とは、相続人のうち一人が不動産を相続し、他の相続人に代償金を支払う方法です。
まず、遺産分割協議において、誰が不動産を相続し、誰が代償金を支払うかを決めます。
不動産を相続する人は、不動産の名義変更を行い、その後、売却することも可能です。
代償金の額は、不動産の評価額や売却見込み額などを考慮して決定します。
代償金は、現金で支払われるのが一般的ですが、他の財産で支払われる場合もあります。

代償分割のメリットは、不動産を売却せずに済む場合があり、特定の相続人が不動産を相続したい場合に適している点です。
また、小規模宅地等の特例などの相続税の節税措置が適用できる可能性があります。
また、代償金の支払方法や時期については、事前に明確に合意しておく必要があります。

相続した不動産を売却し分割するときの税金と節税対策

換価分割における税金

換価分割の場合、不動産の売却益に譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額（譲渡所得）に対して課税されます。
譲渡所得税の計算は複雑なため、税理士に相談することをお勧めします。
相続税は、相続開始時点の相続財産の評価額に対して課税されるため、換価分割による売却益には相続税はかかりません。

代償分割における税金

代償分割の場合、代償金を現金で支払う場合は譲渡所得税や贈与税はかかりません。
しかし、不動産などの財産で代償金を支払う場合は、譲渡所得税が発生する可能性があります。
また、遺産分割協議書に代償分割の旨を記載していないと、贈与とみなされ、贈与税がかかる可能性があります。

節税のための特例措置

相続税の節税には、「小規模宅地等の特例」や「居住用財産の3,000万円控除」、「相続空き家の3,000万円特別控除」などの特例措置が利用できる場合があります。
これらの特例は、一定の条件を満たす場合に適用されるため、事前に条件を確認し、適用できるかどうかを検討する必要があります。
税理士に相談することで、最適な節税対策を立てることができます。

まとめ

相続した不動産を売却して分割する際には、換価分割と代償分割の2つの方法があります。
換価分割は公平な分割が容易ですが、売却価格や税金に注意が必要です。
代償分割は節税の可能性がありますが、代償金の額や支払方法について慎重に検討する必要があります。
どちらの方法を選択するかは、相続人の状況や不動産の状況、税金への影響などを総合的に判断する必要があります。
専門家である税理士や不動産会社に相談することで、最適な方法を選択し、スムーズな遺産分割を行うことができるでしょう。
不動産の売却や分割でお困りの方はぜひお気軽に当社にお問い合わせください。