離婚を検討されている中で、住宅ローンが残っている家をどうすればいいのか、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
特に、慎重で計画的な皆様は、離婚後の生活をスムーズに、そして経済的なリスクを最小限に抑えたいと願っていることと思います。

この記事では、離婚によって住宅ローンが残っている家を売却する場合の具体的な手順や注意点を解説します。
離婚後の経済的な不安を解消し、安心して新しいスタートを切れるよう、ぜひ最後まで読んでみてください。

□ローン中の家を売却するにはローンの完済が必要？

ローンが残っている状態でも、家を売却することは可能です。

しかし、売却前に必ずクリアしなければならない条件があります。
それは、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することです。

抵当権とは、住宅ローンを借りた際に設定される、金融機関が担保として持つ権利のことです。
もしローンの返済が滞ってしまうと、金融機関は抵当権を行使して家を差し押さえ、競売に出せます。
そのため、抵当権がついたままでは買い手を見つけることが難しく、売却はほぼ不可能です。

では、具体的にどのような手順でローンを完済し、抵当権を抹消すればいいのか、詳しく解説していきます。

1:住宅ローン残債を確認する

まず、現在の住宅ローンの残債額を把握することが重要です。
毎月の返済額や返済期間から計算することもできますが、最も確実なのは、金融機関に「残高証明書」を発行してもらうことです。
残高証明書には、住宅ローンの残債額や返済期間、金利などが記載されています。
売却前に正確な残債額を把握することで、売却代金でローンを完済できるのか、あるいは追加で資金が必要なのかを判断できます。

2:家の売却予想価格を調べる

住宅ローン残債がわかったら、次は家の売却予想価格を調べましょう。
売却予想価格は、不動産会社に査定を依頼することで分かります。
不動産会社の査定は無料で行っているところが多いので、複数の会社に査定を依頼し、相場価格を比較することがおすすめです。
査定では、物件の築年数や間取り、周辺環境など、様々な要素が考慮されます。

3:アンダーローンかオーバーローンかを確認する

住宅ローン残債と売却予想価格が判明したら、次は両者を比較して「アンダーローン」と「オーバーローン」のどちらになるのかを確認します。
アンダーローンとは、売却予想価格が住宅ローン残債を上回っている状態です。
一方、オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却予想価格を上回っている状態です。

・アンダーローンの場合
売却代金で住宅ローンを完済でき、抵当権を抹消できるため、スムーズに売却できます。

・オーバーローンの場合
売却代金だけでは住宅ローンを完済できず、売却後も残債が残ります。

残債をどのように返済するかについては、離婚協議でしっかりと話し合う必要があります。

□離婚でローン中の家を売却する時の注意点

離婚によって家を売却する際には、いくつかの注意点があります。
スムーズに売却を進めるため、事前にしっかりと確認しておきましょう。

1:金融機関への連絡

離婚によって住宅ローン契約者の状況が変わるため、金融機関に連絡することが重要です。
離婚を隠したまま売却してしまうと、ローンの規約違反とみなされ、一括返済を求められる可能性もあります。
離婚が決まったら、速やかに金融機関に連絡し、今後の手続きについて相談しましょう。

2:名義変更

家の売却には、名義人の同意が必要となります。
離婚後も住宅ローンが夫名義の場合、妻は勝手に家を売却することはできません。
そのため、売却前に住宅ローンの名義変更と不動産登記の名義変更の手続きを行う必要があります。
名義変更の手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。

3:オーバーローンの場合の返済義務

オーバーローンの場合、家を売却しても住宅ローン残債が残ります。
この残債は、住宅ローンの名義人に返済義務が残ります。
例えば、夫が住宅ローンの名義人であれば、離婚後も夫が引き続き残債を返済しなければなりません。
オーバーローンの場合は、残債の返済について離婚協議でしっかりと話し合う必要があります。

□まとめ

離婚によって住宅ローンが残っている家を売却する際には、ローンの完済、抵当権の抹消、金融機関への連絡、名義変更、オーバーローン時の返済義務など、様々な点に注意が必要です。
これらの点を事前にしっかりと理解しておくことで、安心して売却を進められます。
離婚後の生活をスムーズに、そして経済的なリスクを最小限に抑えるため、売却前に専門家に相談することをおすすめします。